اعرفوا ما يحتاجه المبنى قبل أن تنفقوا

تدقيق فني وتقييم للحالة وخطط نفقات رأسمالية وفحص فني نافٍ للجهالة، لملاك الفنادق والمشترين والممولين. يكتبها فريق من خلفية تشغيل فندقي، فتكون الأولويات مفهومة للمشغّل وللبنك معًا.

  • تقييم بأتعاب ثابتة
  • خطة نفقات لثلاث سنوات
  • أتعاب التقييم منفصلة عن أي أعمال
اطلبوا عرض أتعاب للتقييم الفني اطّلعوا على تقرير نموذجي (CT-01)

توضح هذه الورقة النموذجية شكل تقارير تقييم الحالة لدينا. اختاروا نظامًا لقراءة ملاحظته.

تقييم الحالة الفنية · مقتطف

مثال: 176 غرفة، 13 طابقًا

1متعطل2ضعيف3مقبول4جيد5كالجديد

قراءة التقرير

سلامة الأرواح أولًا، ثم راحة الضيف، ثم الكفاءة

الترتيب للأولوية، وتبقى للكفاءة قيمتها الحقيقية.

يحصل كل نظام على تقييم وتقدير للعمر المتبقي وإجراء واحد موصى به، يُوضع في السنة التي يجب أن يتم فيها. وتأتي البنود الفورية والمخاطر الجوهرية في عمود مستقل قبل السنة الأولى، لتُستخدم في التفاوض على السعر.

خطة النفقات الرأسمالية لثلاث سنوات

نطاق القيمة: أقل من 0.5 مليونمن 0.5 إلى 2 مليونأكثر من 2 مليون ريال (مثال)

فوري · خطر جوهري

  • إنذار الحريق والكشف

السنة 1 · بندان

  • وحدات الملف المروحي في الغرف
  • مفتاح تحويل المولّد

السنة 2 · 3 بنود

  • المبرّدات
  • معدات المياه الساخنة
  • مضخات الحريق والرشاشات

السنة 3 · بند واحد

  • وحدات مناولة الهواء النقي

متابعة: أُصلحت الوصلة الساخنة ضمن الصيانة، والبند خارج خطة النفقات الرأسمالية لثلاث سنوات، وتُتابَع سنة استبداله في خطة دورة الحياة (CT-24) التي تنظر خمس سنوات إلى الأمام: لوحة الجهد المنخفض

CT-01 · CT-02تقييم الحالة · مقتطفليس من مشاريع كورتيكمثال توضيحي

نطاق العمل

ست طرق للحصول على رأي هندسي

ينتهي كل منها بوثيقة مكتوبة. ويبدأ معظم العملاء بالتقييم الفني للفندق (CT-01): تقييم الحالة وخطة النفقات الرأسمالية معًا بأتعاب ثابتة.

  • التدقيق الفني

    مراجعة لطريقة تشغيل أنظمة المبنى وصيانتها: السجلات، وتغطية الصيانة الوقائية، وفجوات الامتثال، وهدر الطاقة، ومراجعة خطة إدارة المياه لمكافحة الليجيونيلا.

    يفيدملاك يراجعون أداء المشغّل، ومشغّلين يتسلمون فندقًا

  • تقييم حالة الأصول

    فحص كل نظام رئيسي وتقييمه من 1 إلى 5 وتصويره، مع العمر المتبقي والإجراء الموصى به.

    يفيدتخطيط الميزانية، وتحديد نطاق التجديد، والتأمين

  • تخطيط النفقات الرأسمالية

    تحويل التقييم إلى برنامج مرتّب حسب الأولوية لثلاث سنوات، جاهز للعرض على مجلس الإدارة. ويحمل كل بند تقديرًا وأساسه ونسبة احتياط.

    يفيدمديري الأصول ومجالس الإدارة والممولين

  • الفحص الفني النافي للجهالة (TDD)

    فحص مركّز قبل الاستحواذ أو إعادة التمويل: المخاطر الجوهرية، ومخاطر الامتثال، والنفقات التي سيرثها المشتري.

    يفيدشركات الاستثمار والمشترين والممولين

  • الممثل الفني للمالك

    مهندس في صف المالك بينما ينفّذ مقاول آخر الأعمال، ويعمل إلى جانب الإشراف النظامي للمكتب الهندسي المرخّص للمشروع ولا يحل محله: مراجعة الاعتمادات، والتفتيش الميداني، وحضور الاختبارات، ومراجعة المستخلصات.

    يفيدملاك ليس لديهم فريق فني داخلي

  • فحص طاقة محطة التبريد

    تسجيل أسبوعين يبيّن الكيلوواط لكل طن تبريد للمبرّدات وحدها وللمحطة كاملة، وتُقارن نتائج المبرّدات وحدها بمنحنى الشركة المصنّعة عند الحرارة المحيطة المسجّلة، مع ثلاثة أو أربعة تعديلات تستحق التنفيذ، لكل منها وفر تقديري وفترة استرداد.

    يفيدملاك ومديري أصول تتصاعد فاتورة الكهرباء لديهم، قبل قرار بشأن المبرّدات

حالات معتادة

حين تحتاجون رقمًا تدافعون عنه أمام مجلس الإدارة أو الممول

الحالة، وما نسلّمه لكم في مقابلها.

تشترون فندقًا وتحتاجون معرفة تكلفة المبنى عليكم في سنواته الثلاث الأولى.

الفحص الفني النافي للجهالةالمخاطر الجوهرية أولًا، ثم النفقات الرأسمالية الموروثة، بصيغة يستخدمها فريق الصفقة في التسعير.

مجلس الإدارة أو الممول يريد خطة نفقات مسعّرة قبل اعتماد الميزانية.

تقييم الحالة وخطة النفقاتكل بند مرتبط بنظام وتقييم وصورة.

المشغّل يقول إن المبرّدات تحتاج إلى استبدال، والمالك يريد رأيًا مستقلًا.

التدقيق الفنياستبدال أو إصلاح أو انتظار، مع الأسباب مكتوبة.

تغيير العلامة الفندقية قيد التفاوض والتكلفة الفنية غير معروفة بعد.

التقييم الفني للفندقتسعير البنود الفنية في خطة تحسين المنشأة (PIP) قبل التوقيع.

مقاول آخر في الموقع ولا أحد من جهة المالك يراجع العمل.

الممثل الفني للمالكيراجع مهندسنا ويفتش ويحضر الاختبارات نيابة عنكم.

فاتورة التبريد المركزي ترتفع باستمرار، والمزوّد يقول إن فرق الحرارة لدى الفندق منخفض.

التدقيق الفنيفحص جانب المبنى (الثانوي) من محطة تبادل الطاقة والدائرة الثانوية، وترتيب أسباب غرامة انخفاض فرق الحرارة، وتسعير الحلول.

آلية التعاقد والتنفيذ

أتعاب ثابتة يُتفق عليها قبل الزيارة

أخبرونا بعدد الغرف وعمر المبنى والغرض من التقرير. نؤكد النطاق والأتعاب كتابيًا، ثم نحدد أيام الزيارة مع رئيس المهندسين لديكم.

  1. المتطلبات والوثائق

    المخططات وسجلات الصيانة والتقارير السابقة وفواتير الخدمات، أيًا كان المتوفر.

  2. الفحص الميداني

    غرف المعدات والسطح والصواعد وغرف عيّنة، مع اختبارات حيث تفيد.

  3. المقابلات

    رئيس المهندسين والتدبير الفندقي والاستقبال، فهم يعرفون أين يتعثر المبنى.

  4. المسودة والمراجعة

    نستعرض مسودة التقرير معكم، حتى لا تحمل النسخة النهائية أي مفاجأة.

  5. التقرير النهائي

    يصدر مع خطة النفقات وسجل الأصول، ونعرضه على مجلس الإدارة إن رغبتم.

من يعتمد
النطاق والأتعابالعميل: المالك أو المشتري أو مدير الأصول
الدخول للموقع والسجلاتالمدير العام ورئيس المهندسين في الفندق
التقرير النهائييصدر للعميل، وهو من يقرر من يطّلع عليه
الخدمةأتعاب ثابتة

فحص طاقة محطة التبريد

تسجيل أسبوعين في المحطة: قدرة كل مبرّد ومضخة، وتدفق المياه المبرّدة، وحرارة الإمداد والراجع. ونسجّل الكيلوواط لكل طن تبريد (kW/TR) للمبرّدات وحدها وللمحطة كاملة كلًّا على حدة، على مدار اليوم ومقابل الحرارة الخارجية. وتُقارن نتائج المبرّدات وحدها بمنحنى الأداء المعتمد من الشركة المصنّعة عند الحرارة المحيطة المسجّلة، أما الحد الأدنى في الكود 601 فيخص المعدات الجديدة عند ظروف التصنيف وفق AHRI، ويُراجع عند الاعتماد. وتحصلون على ثلاثة أو أربعة تعديلات تستحق التنفيذ، مثل إعادة ضبط حرارة المياه المبرّدة وسرعة المضخات وتتابع التشغيل وتنظيف ملفات المكثفات وأنظمة التحكم، لكل منها وفر تقديري وفترة استرداد بسيطة.

  • يُتحقق من الوفر وفق البروتوكول الدولي لقياس الأداء والتحقق منه (IPMVP): تحدد خطة قياس وتحقق مكتوبة حدود القياس والخيار وفترة خط الأساس والتعديلات قبل بدء العمل، بالخيار B للمعدات والخيار C لفواتير المبنى كاملًا
  • مقارنة النتائج بخط أساس معدّل حسب درجات أيام التبريد والليالي المشغولة (ASHRAE Guideline 14)
  • تقرير يصلح للتعامل مع أي مقاول

اطلبوا معاينة فنية

ابدؤوا من هناأتعاب ثابتة تُحدد قبل الزيارة

التقييم الفني للفندق (CT-01)

تقييم حالة الأنظمة الكهروميكانيكية وأنظمة السلامة من الحريق مع خطة نفقات لثلاث سنوات، بينما تنظر خطة دورة حياة الصيانة (CT-24) خمس سنوات إلى الأمام. وهو أول ما نقدمه، وقائم بذاته. ويُسعَّر الفحص النافي للجهالة والتمثيل الفني للمالك بشكل منفصل.

ما تستلمونه

  • ملخص تنفيذي من صفحتين، مع البنود الفورية والمخاطر الجوهرية في قائمة مستقلة
  • تقييم كل نظام من 1 إلى 5، مع العمر المتبقي والصور وإجراء موصى به
  • خطة نفقات لثلاث سنوات: لكل بند تقدير وأساسه ونسبة احتياط
  • استهلاك الطاقة لكل غرفة مشغولة من فواتير اثني عشر شهرًا، مع فترة الاسترداد لبنود الطاقة
  • سجل الأصول في جدول بيانات
  • التقرير ملككم وتشاركونه مع أي مقاول، ولا يلزمكم التعاقد معنا لتنفيذ الأعمال

اطلبوا عرض أتعاب للتقييم الفنياطّلعوا على نموذج (CT-01، PDF)

ما تستلمونه

التقرير، قسمًا بقسم

مكتوب لقارئين: المهندس الذي سينفّذ، ومن سيعتمد الميزانية.

CT-01تقرير الحالة الفنيةنموذج · فندق توضيحي · PDFاطّلعوا على النموذج
  1. الملخص التنفيذيصفحتان لمجلس الإدارة أو الممول، مع البنود الفورية والمخاطر الجوهرية في قائمة مستقلة للتفاوض على السعر
  2. مخاطر السلامة والامتثالفي المقدمة، مقابل كود البناء والدفاع المدني
  3. الحالة حسب النظامتقييم من 1 إلى 5، والعمر المتبقي، والصور
  4. خطة النفقات لثلاث سنواتسنة بسنة، لكل بند تقدير وأساسه ونسبة احتياط. وتنظر خطة دورة حياة الصيانة (CT-24) خمس سنوات إلى الأمام.
  5. الطاقة والمرافقفواتير الكهرباء والمياه لاثني عشر شهرًا لكل غرفة مشغولة، ولكل بند طاقة وفره التقديري بالكيلوواط ساعة والريال سنويًا وفترة استرداده البسيطة.
  6. سجل الأصولجدول بكل أصل وتقييمه
  7. سجل الصورمرتبط بالسجل
  8. ملخص الفحص النافي للجهالةللاستحواذ: المخاطر الجوهرية والنفقات الموروثة

قبل أن تطلبوا تقييمًا

كم يستغرق التقييم؟

يعتمد ذلك على حجم الفندق وجودة سجلاته. نحدد لكم أيام الزيارة وموعد التقرير كتابيًا مع الأتعاب.

هل خطة النفقات مسعّرة؟

نعم. يحمل كل بند تقديرًا للميزانية وأساسه (عرض سعر أو سعر وحدة أو مخصص) ونسبة احتياط، ليعرف فريقكم المالي ما هو مؤكد وما هو مخصص. والمثال في هذه الصفحة يكتفي بنطاقات القيمة لأنه ليس مبنًى حقيقيًا.

هل يمكن إعداد التقرير للجهة الممولة؟

نعم. يمكننا إعداده للممول أو للجنة الاستثمار وعرضه عليهم. أخبرونا بذلك في البداية، لأنه يغيّر صيغة الملخص.

إذا كلّفناكم بالتقييم، هل يلزمنا التعاقد معكم للتنفيذ؟

لا. التقرير ملككم، ومكتوب بحيث يستطيع أي مقاول التسعير بناءً عليه. وإن طلبتم منا تسعير الأعمال، نوضح ذلك كتابيًا ليبقى الدوران منفصلين بوضوح.

هل تساعدوننا في «مستدام» أو تقارير الطاقة لدى العلامة؟

نعم، في الجانب الفني. نوفر بيانات الطاقة والمياه المقيسة وسجل المعدات والأدلة الفنية التي يطلبها مقيّم «مستدام» لديكم، ونعمل معه. ولا نصدر تصنيفًا ولا ندّعيه، فذلك يبقى للمقيّم.

الأكواد التي نعمل وفقها

الأنظمة السعودية والمعايير التي تستند إليها هذه الخدمة، مع ما يغطيه كل منها وكيف نطبّقه.

جميع الأنظمة والمعايير

خدمات أخرى

ابدؤوا بتقييم

احصلوا على حالة المبنى موثّقة على الورق

اطلبوا عرض أتعاب للتقييم الفني